よくあるご質問

土地の評価(不動産の評価)の相談

  • Q.土地はどのように評価するのですか?
  • Q.路線価方式の評価方法とはどのようなものですか?
  • Q.倍率方式の評価方法とはどのようなものですか?
  • Q.広い土地は、評価が安くなりますか?
  • Q.登記面積と実際の面積が違う場合はどうすればよいですか?
  • Q.不動産鑑定士の評価額でも認めてもらえますか? 

Q.土地はどのように評価するのですか?      

A.土地は、現状の地目別に評価します。

  地目は土地の利用形態により、田。畑、原野、山林、宅地、雑種

  地などに区分されます。

  次に評価単位を確定します。

  • 田や畑は1枚
  • 原野と山林などは、登記上の単位です(筆)
  • 宅地や雑種地は、実際に利用している範囲です

  

  土地の評価方法には次のような方法があります。

  ①路線価方式→路線価んじより評価する方法

  ②倍率方式→固定資産税評価額に倍率を乗じて評価する方法

  ③宅地比準方式→周りの宅地の評価額をもとに計算する方法

  ④鑑定評価による方法

 

Q路線価方式の評価方法とはどのようなものですか?

A.路線価とは、道路に面する標準的な宅地の1㎡当たりの

  価額のことで、それが地図を路線価といい。税務署または

  国税庁のホームページで公開されています。

 

Q倍率方式の評価方法とはどのようなものですか?

A.倍率方式による土地の評価額は次のように計算します。この

 方式によるべきかどうかは評価倍率表で確認します。

        25年度 千葉県柏市 路線倍率表

    ↑柏市の路線倍率表を例にとると

「路線」と表示されている地域地域にある土地は、路線価方式で

 評価します。

「比準」と表示されている地域にある土地は、宅地比準方式で評価

 します。

Q.広い土地は、評価が安くなりますか?

A.周囲の標準的な宅地の面積に比べて著しく広大な土地で、

  都市計画法による開発行為を行うにあたり、道路など

  公共交易的施設用地の負担が必要と見込まれるものを広大

  地といい、評価額は以下のように計算します。

 

  正面路線価×広大地補正率(0.35が下限)×面積

 

               広大地の面積

  広大地補正率=0.6-0.05×ーーーーーーーー

                1000㎡

 

Q.登記面積と実際の面積が違う場合はどうすればよいですか?

A.土地の登記上の面積と実際の面積が違うことはよくあります。

  登記上114㎡の土地を測量したら200㎡以上だったなどという

  こともあります。

  これは、登記上の面積のもととなる公図が、古い時代に作成

  されたものなので正確ではないことや、平成17年3月6日以前

  は残地の測量をしないで分筆登記ができたので、分筆を繰り返

  すうちに誤差が大きくなったことなどが原因です。

  登記上の面積と実際の面積が違う土地の評価額は、実際の面積

  で計算しなければなりません。

•Q.不動産鑑定士の評価額でも認めてもらえますか?

A.財産評価基本通達により計算した評価額が不合理と思われる

  ような場合には、不動産鑑定士が算定した鑑定評価額で申告

  することもできますが、その評価額に合理性がないとして認め

  られないケースもあります。

  なお、鑑定評価を依頼すると相応の費用がかかります。