よくあるご質問

• Ｑ.土地はどのように評価するのですか？
• Ｑ.路線価方式の評価方法とはどのようなものですか？
• Ｑ.倍率方式の評価方法とはどのようなものですか？
• Ｑ.広い土地は、評価が安くなりますか？
• Ｑ.登記面積と実際の面積が違う場合はどうすればよいですか？
• Ｑ.不動産鑑定士の評価額でも認めてもらえますか？ 

Ａ．土地は、現状の地目別に評価します。

　　地目は土地の利用形態により、田。畑、原野、山林、

      宅地、雑種地などに区分されます。

　　次に評価単位を確定します。

• 田や畑は１枚
• 原野と山林などは、登記上の単位です（筆）
• 宅地や雑種地は、実際に利用している範囲です

　　土地の評価方法には次のような方法があります。

　　①路線価方式→路線価んじより評価する方法

　　②倍率方式→固定資産税評価額に倍率を乗じて評価

         する方法

　　③宅地比準方式→周りの宅地の評価額をもとに計算

         する方法

　　④鑑定評価による方法 

Ａ．路線価とは、道路に面する標準的な宅地の１㎡当たり

　　の価額のことで、それが地図を路線価といい。税務署

　　または国税庁のホームページで公開されています。 

Ａ.倍率方式による土地の評価額は次のように計算しま

　 す。この方式によるべきかどうかは評価倍率表で確

　　認します。

　       25年度　千葉県柏市　路線倍率表

  　　↑柏市の路線倍率表を例にとると

「路線」と表示されている地域地域にある土地は、路線

　価方式で評価します。

「比準」と表示されている地域にある土地は、宅地比準

　方式で評価します。

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Ａ．周囲の標準的な宅地の面積に比べて著しく広大な土

　　地で、都市計画法による開発行為を行うにあたり、

　　道路など公共交易的施設用地の負担が必要と見込ま

　　れるものを広大地といい、評価額は以下のように計

　　算します。

　　正面路線価×広大地補正率（0.35が下限）×面積

　　　　　　　　　　　　　　　広大地の面積

　　広大地補正率＝0.6－0.05×ーーーーーーーー

　　　　　　　　　　　　　　　　1000㎡ 

Ａ．土地の登記上の面積と実際の面積が違うことはよく

　　あります。

　　登記上114㎡の土地を測量したら200㎡以上だった

　　などということもあります。

　　これは、登記上の面積のもととなる公図が、古い時

　　代に作成されたものなので正確ではないことや、平

　　成17年３月6日以前は残地の測量をしないで分筆登

　　記ができたので、分筆を繰り返すうちに誤差が大き

　　くなったことなどが原因です。

　　登記上の面積と実際の面積が違う土地の評価額は、

　　実際の面積で計算しなければなりません。

Ａ．財産評価基本通達により計算した評価額が不合理と

　　思われるような場合には、不動産鑑定士が算定した

　　鑑定評価額で申告することもできますが、その評価

　　額に合理性がないとして認められないケースもあり

　　ます。

　　なお、鑑定評価を依頼すると相応の費用がかかりま

　　す。

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